Haalbaarheidsstudie Manpadslaangebied Heemstede

20 kavels van 1000 m2 in het Manpadslaangebied: Haalbaar.

Voor het Manpadslaangebied in Heemstede is in opdracht van Parck Manpad een haalbaarheidsstudie gemaakt om te kijken of het politiek, maatschappelijk, ecologisch, fysiek en ruimtelijk haalbaar zou zijn om 20 kavels van 1000 m2 in het Manpadslaangebied te realiseren.

De gemeente Heemstede wilde dat daarbij uitsluitend naar de zuidwesthoek van het gebied gekeken zou worden.

De afspraak tussen gemeente en ontwikkelaars was mede het resultaat van de onderkenning dat, om het doel te bereiken dat de oude kassenbebouwing in het Manpadslaangebied plaats maakt voor een grotendeels openbaar gebied met extensieve recreatie en natuur, het nodig is om in het gebied zelf een financiële drager (bebouwing) te realiseren. De gemeente heeft aangegeven dat er geen alternatieve locatie is om een dergelijke drager te realiseren die aan de ontwikkeling van het Manpadslaangebied kan worden gekoppeld. De haalbaarheid van de ontwikkeling wordt in deze studie op de volgende manieren onderzocht:

1. Door te kijken naar hoe de ontwikkeling past binnen het vigerend beleid.
2. Door te onderzoeken of er wettelijke of technische bepalingen zijn die de ontwikkeling in de weg staan.
3. Door te analyseren hoe de ruimtelijke karakteristiek en de historische betekenis zich verhouden tot de ontwikkeling.
4. Door een capaciteitsstudie te doen voor het gebied en te bezien hoe de ontwikkelingen zich verhouden tot de beschikbare oppervlakte.

Beleid

Vanuit bestaand vigerend beleid bezien moet geconcludeerd worden dat de nodige bestemmingsplanwijziging alleen doorgang vindt bij voldoende kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige situatie en wanneer nut en noodzaak van de ontwikkeling kan worden aangetoond. Wanneer naar de inhoudelijke kant van het beleid wordt gekeken, dan moet geconcludeerd worden dat het Manpadslaangebied in potentie een verandering kan ondergaan die voldoet aan de kwaliteitseisen van de beleidsmakers en dientengevolge de procedurele drempels kan nemen.

Onderzoeken

In het kader van de haalbaarheidsstudie is gekeken naar de resultaten van de nodige wettelijke en technische onderzoeken. Het gaat daarbij om milieukundige onderzoeken (geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, milieu) en om technisch kwalitatieve onderzoeken (archeologie, ecologie, verkeer). Waar nodig zijn oudere onderzoeken geactualiseerd (milieuaspecten, ecologie) of in het kader van deze haalbaarheidsstudie verricht (verkeersstudie).

In ecologische zin is het in dit geval een verbetering als het bebouwd oppervlak teruggebracht wordt. Het afbreken van de kassen is winst. De te bouwen woningen hebben een veel kleiner oppervlak. Het onbebouwde deel van het gebied heeft meer waarde. Zolang de sloten niet verdwijnen en de werkzaamheden buiten broedseizoen plaatsvinden, is ook hier geen belemmering voor het realiseren van de kavels. Door het eventueel verbreden van de sloten en het afbreken van de kassen worden de ecologische potenties van het gebied vergroot.

Bestaande kwaliteit

In het gebied zijn grote verschillen in ruimtelijke kwaliteit te herkennen. De Manpadslaan en directe omgeving wordt gekenmerkt door een hoge ruimtelijke kwaliteit die wordt gevormd door de rand van Huis te Manpad, de riante en monumentale beplanting langs de straat en de grote, ruim beplante kavels aan de noordzijde van de weg. Dit is een in zichzelf gekeerde wereld met weinig relatie met het open deel van het Manpadslaangebied.

Het gebied met de kassen en de schuren is grotendeels verouderd en vervallen. Dit deel blokkeert de zichten vanaf de Manpadslaan richting het noorden, daar waar dat nog mogelijk is, en heeft een negatieve invloed op het beeld van het gebied gezien vanaf de Leidsevaart.

Het noordelijk deel van het gebied wordt begrenst door de achterkanten van de bebouwing van de Rivierenwijk, die een negatieve invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit van het open deel van het Manpadslaangebied.

Het weghalen van de kassen zal een positieve ruimtelijke invloed hebben op het gebied. Eventuele nieuwe bebouwing moet aansluiten op het karakter van de Manpadslaan en / of een aanvulling zijn op de in ruimtelijk opzicht minder goede rand van de Rivierenwijk. Het middendeel van het gebied moet open blijven. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied in zijn omgeving is afhankelijk van de mate van openheid die tussen Herenweg en duinen gemaakt kan worden en hangt daardoor ook samen met de locatie en vorm van de volkstuinen.

Capaciteitsstudie

De capaciteitstudie gaat in op de fysieke mogelijkheden van plek en programma, en zoekt naar optimalisaties van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

Fysieke mogelijkheden

De 20 kavels van 1000m2 passen in het gebied. Het gebied is zo groot dat verschillende, uiteenlopende modellen getekend kunnen worden die grote verschillen vertonen qua invloed op de omgeving en interne ruimtelijke kwaliteit. Puur naar de oppervlaktes kijkend kan gezegd worden dat een transformatie van kassen naar woningen positieve effecten heeft op de openbaarheid van het gebied en het bebouwd oppervlak rigoureus omlaag zal brengen.

Het grootste deel van het gebied bestaat uit nu privé-gronden, die op worden gebruikt voor het telen van maïs en voor het kweken van bomen. Te zien is ook hoe groot het areaal is dat voor kassen wordt gebruikt en de uitbreidingsmogelijkheid van dit kassengebied volgens bestemmingsplan. Tot slot bestaat een klein deel van het gebied uit schuren en hallen. De optelsom van kassen en bebouwing bepaalt de totale footprint van de bebouwing (het ‘overdekte’ deel van het gebied).

De kassen verdwijnen uit het gebied, evenals de bestemming voor het maken van extra kassen. Het totale bebouwd oppervlak in het gebied daalt (oppervlakte van de woningen is ca75% kleiner dan de oppervlakte van schuren plus kassen). Ook het areaal privé-gronden verkleint (bestaat nu uit de tuinen bij de woningen) en het grootste deel van het gebied bestaat nu uit openbaar gebied, dat optimaal ingericht kan worden voor natuur en recreatie.

De totale hoeveelheid onbebouwde gronden  in het gebied wordt dus groter en het grootste deel van deze onbebouwde gronden kan ingericht worden tot openbaar natuurgebied.

Toekomstige ruimtelijke kwaliteit

De telmodellen laten zien dat er veel verschillende varianten mogelijk zijn binnen het plangebied. Van deze modellen zijn eerste schetsuitwerkingen gemaakt om te toetsen of de modellen ook een zekere ruimtelijke kwaliteit mee kunnen krijgen en om te verkennen of de modellen kansen opleveren voor de verdere uitwerking.

In het kort kan gezegd worden dat het mogelijk is om een goed plan te maken voor 20 kavels van 1000m2 in de zuidwesthoek van het gebied. De woningen kunnen allemaal profiteren van de bijzondere omgeving en het geheel kan zodanig worden opgezet dat de sfeer van de Manpadslaan:

• geen last meer heeft van de negatieve invloed van de kassen
• visueel in verbinding kan staan met het open middengebied
• afgeschermd kan worden van de sfeer van de nieuwe woningen.

De interne kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling kan dus uitstekend zijn en de invloed op de bestaande kwaliteit van de Manpadslaan kan deels positief zijn en deels beperkt.

De schetsmodellen waarbij ook woningen worden gesitueerd aan de noordkant van het gebied laten zien dat wanneer meer aangesloten wordt op de visie van de begeleidingsgroep er meer ‘lucht’ gemaakt kan worden aan de zuidwestzijde van het gebied en dat de ruimtelijke kwaliteit van de noordkant van het gebied positief door de ontwikkeling beïnvloed wordt.

De telmodellen zijn in een maquette (studio Transue) met behulp van inzetstukken verbeeld en besproken met de kerngroep.

Vervolg

Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden aangepast en moet de provincie akkoord gaan met het buiten ‘bestaand bebouwd gebied’ bouwen in het Manpadslaangebied. Er is een aantal stappen nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Als opmaat voor dit vervolg is een eerste stedebouwkundige en landschappelijke uitwerking gemaakt van de resultaten van de haalbaarheidsstudie. Zie hiervoor: “Heemstede Manpadslaangebied: Wonen, Recreatie en Nieuwe Natuur”.

De volledige Haalbaarheidsstudie kunt u hier downloaden:

Haalbaarheidsstudie Manpadslaangebied (.pdf)